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Arriva la cedolare secca per i negozi. Sarà vera gloria?

Arriva la cedolare secca per i negozi. Sarà vera gloria?
Arriva la cedolare secca per i negozi. Sarà vera gloria?

Arriva la cedolare secca per i negozi. Sarà vera gloria?

La legge di Bilancio 2019, licenziata allo scadere dell’anno appena trascorso, regala, al mercato immobiliare la Cedolare Secca al 21% per gli immobili destinati a negozi.

Il Comma 59 disciplina questo nuovo istituto e prevede che il canone di locazione sui contratti stipulati nel 2019 con oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 di superficie fino a 600mq, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario, essere assoggettato al regime della cedolare secca con aliquota al 21%.

Ovviamente questo riguarda i nuovi contratti, pertanto chi avesse un inquilino già da tempo conduttore del proprio negozio, non pensi di chiudere il contratto ed aprirne uno nel 2019.

La norma è chiara: alla data del 15 ottobre 2018, non deve risultare in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

La cedolare sarà davvero la panacea dei nostri mali?

Una riforma che per alcuni parte zoppa, non riguarda infatti uffici, capannoni e magazzini, ma solo negozi e botteghe e con un limite di superficie. 

Tuttavia come si fa a non plaudere a tale novella legislativa? Ci voleva proprio!

Da anni Fiaip ne ha fatto una battaglia, congiuntamente a Confedilizia, e finalmente qualcosa di tangibile si vede. 

Sarà la panacea dei nostri mali? Riusciremo a locare quei 770 mila negozi sfitti dei quali i nostri Comuni si ricordano in occasione delle scadenze Imu? Personalmente, e so di andare controcorrente, non credo che la norma appena introdotta risolva anche solo una parte dei nostri atavici problemi. 

La cedolare sui negozi servirà, finalmente, a calmierare un pochino i canoni nelle vie dello shopping delle nostre città, a locare qualche negozio in quelle che erano un tempo le vie commerciali dei quartieri più periferici ma popolosi, e poco più. Partirà bene, darà qualche nuovo impulso ma ritengo sia destinata a risolvere i problemi del mercato come una stella cadente ad illuminare il cielo nella notte di Santa Lucia. E’ lo spazio di un’emozione nella notte più lunga dell’anno.

Quali riflessi avrà l’e-commerce sui valori delle unità immobiliari uso negozio?

Ritengo invece che lo scenario assuma una valenza sociale e conduca ad un interrogativo: il commercio oggi è in buona salute?

Quale attività aprireste, convinti, con l’oculatezza media del buon imprenditore, di fare centro? E ancora: in quale zona della Vostra città? 

Lo stock immobiliare italiano è ricco di unità censite nella categoria C/1.

Negli anni 50/60, il momento massimo dell’apogeo del mercato delle costruzioni sull'italico suolo, esistevano una miriade di piccoli negozi: il droghiere, il lattaio, il salumiere, il verduraio e la merciaia, l’arrotino ed il calzolaio. Nei quartieri di periferia sorgevano, a grande velocità, uno via l’altro, palazzoni in cemento armato.

Nella mia Genova, e penso ai quartieri popolari di Marassi, di San Fruttuoso, di Sampierdarena o di Sestri Ponente, di Oregina o Bolzaneto, accanto al portone d’ingresso vi erano questi negozietti. La loro superficie variava tra i 15 ed i 25mq quasi sempre senza servizio igienico, al massimo una latrina.

Dall'inizio degli anni ’80 l’avvento dei supermercati li ha inesorabilmente spazzati via, ed oggi, di quel mondo, rimangono le serrande abbassate ed arrugginite, oltre a un goccio di malinconia.

Chi aprirebbe nel 2019 un’attività commerciale in Via Berghini o in Via Susanna Fontanarossa? In via dei Landi o in Via Maritano? Nessuno! Ma i proprietari di quei negozi, che non riescono a venderli o affittarli e spesso neppure a declassarli a magazzino o trasformarli in box, pagano l’Imu e la Tasi.

E a loro della cedolare secca sui negozi importa proprio poco, forse nulla. 

E’ il commercio oggi ad essere in crisi. Secondo un recente rapporto Eurispes il 47,8% degli italiani compra almeno una volta all'anno on line. Di questo 47,8% il 79% lo fa abitualmente quando deve fare acquisti. In occasioni come il Black Friday i numeri degli acquisti on line diventano da capogiro.

Il Signor Jeff Bezos, illuminato imprenditore, meglio conosciuto come il Sig. Amazon, negli Stati Uniti sta mandando in crisi i centri commerciali. I cittadini usano i negozi per provare scarpe e abiti, per fotografarli con lo smartphone ed ordinarli alla sera dal divano “intanto qualcosa risparmio di sicuro”, è il refrain del cliente post 2015.

Da Berlino a Pechino, è già storia di ieri.

La crisi che investe i nostri negozi non è un problema tutto genovese o italiano, ma è storia simile in tutto il mondo.

Il commercio al dettaglio è in difficoltà, soppiantato da supermercati, centri commerciali ed e-commerce. In Germania si sta reagendo alla crisi del commercio con rapide ristrutturazioni che consentono di trasformare i negozi al piano terra in singolari e caratteristiche abitazioni.

In molti quartieri centinaia di negozi sono invenduti ed impossibili da affittare, così il Comune di Berlino ha deciso di velocizzare le pratiche burocratiche per le trasformazioni. Si è cominciato dal quartiere di Pankow, dove i negozi vengono trasformati in loft per persone a basso reddito, giovani coppie o single.

E’ nato in questo modo il progetto, denominato “Herausforderung Erdgeschoss”, firmato dall'architetto Doris Zoller.

Il Comune, in una città dove il prezzo medio per un’abitazione sfiora i 5000€/mq, interviene con finanziamenti e facilitazioni all'acquisto per i giovani e coloro che non hanno un reddito sufficiente. Ma nulla di nuovo, il progetto infatti è già stato realizzato a Pechino dove la crisi degli appartamenti è ancora più grave e si è provveduto a trasformare migliaia di negozi in appartamenti. 

 

Ben venga quindi la cedolare secca sui negozi, associazioni di proprietari, inquilini e agenti immobiliari lavorino affinché sia estesa a uffici e capannoni, auspicando che il provvedimento sulle locazioni residenziali divenga permanente e strutturale.

Ma è giunto il momento che il legislatore, troppo spesso sordo e miope innanzi ai problemi del settore immobiliare, si ponga il problema di come trasformare quella parte di immobili da anni “senza un perché”.


 

Fabrizio Segalerba è agente immobiliare nella sua Genova, titolare dell'omonima agenzia dal 1994. Dedica molto tempo alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) all'interno della quale ricopre il ruolo di Segretario Nazionale. Fabrizio è un perfezionista, ama l'arte e la storia, è autore in questo blog perché crede che la condivisione di esperienze e di informazioni possa migliorare il rapporto tra cliente e agente immobiliare.

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Commenti: 1
  • #1

    Silvana Fornaro (lunedì, 28 gennaio 2019 23:35)

    Consideriamo anche che lo Stato incentiva lavori di ristrutturazione degli immobili con le detrazioni fiscali ma poi se applichi la cedolare secca sugli affillti perdi il diritto..



Immobiliare Segalerba - Via Polleri, 8R - 16125 Genova

Tel. 010.277.06.07 - 349.50.60.163

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