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Quale mercato ci attenderà

Quale mercato ci attenderà
Quale mercato ci attenderà

Quale mercato ci attenderà al termine dell'emergenza covid19?

Come sempre la presentazione dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma è stata foriera di rilevanti spunti di interesse, confermando la pregevole qualità del lavoro della società bolognese di rilevazioni e statistiche. 

La difficile situazione economica pre coronavirus

Fare scenari previsionali oggi, nel pieno di una pandemia sanitaria, non è facile per nessuno e tutto quello che commentiamo in questo momento, magari anche poco lucidi per il susseguirsi di nefaste notizie, potrebbe essere disatteso nel brevissimo periodo.

Tuttavia Nomisma ha evidenziato alcuni momenti congiunturali che hanno interessato l’economia immobiliare già prima del #Covid19.

 

Il quarto trimestre 2019 ha fatto registrare un -0,6% nel numero delle transazioni, manifestando quindi l’evidenza di un sistema strutturale a ridosso di una fase congiunturale che ha risentito di vari fattori: la globalizzazione dei mercati economici ha riverberato gli effetti negativi del rallentamento dell’economia cinese pre-virus, creando un effetto domino nel momento in cui, in piena emergenza Covid19, la crisi cinese è  diventata strutturale, andando ad incidere sui prezzi del petrolio, sceso ai minimi storici.

 

L’aumento della produzione di greggio da parte dei paesi arabi, con la cosciente volontà di ridurne il prezzo, e la conseguente uscita della Russia dall'accordo Opec hanno creato quell'effetto domino negativo sui mercati che ai più era sfuggito.

La difficile realtà italiana

Ed è proprio in questo contesto che dobbiamo calare l’economia italiana per affrontare con cognizione di causa la nostra analisi.

 

Il PIL italiano, sempre nel corso dell’ultimo trimestre 2019, faceva segnare un -0,3%, eravamo quindi agli albori di una fase recessiva ben prima che il #coronavirus gettasse il mondo nel panico, che le borse bruciassero miliardi, che la BCE vedesse ridotti i suoi margini di manovra e la FED riscontrasse l’inutilità della riduzione dei tassi e dovesse fare ricorso al maxi piano da 2000 miliardi di dollari.

 

L’Italia, secondo la condivisibile previsione di Nomisma, è oggi innanzi ad una fase deflattiva, che potrebbe comportare uno scenario purtroppo già visto: discesa dei prezzi delle materie energetiche, difficoltà da parte delle imprese a vendere la merce già in magazzino, diminuzione del reddito pro capite, riduzione dei consumi da parte delle famiglie, minor propensione al rischio o all'investimento.

Gli scenari previsionali e l'importanza dell'agente immobiliare

In questo contesto ancora una volta saranno le banche ad esercitare un ruolo di primaria importanza. Sosterranno le imprese e le famiglie o faranno venir meno l’apporto di liquidità necessaria? 

 

Il #mercatoimmobiliare è strettamente dipendente dalla concessione del credito, e su questo aspetto giocheremo nuovamente la nostra partita. Molte aziende faranno ricorso, vista la situazione emergenziale, agli ammortizzatori sociali.

Gli istituti di credito, che nel frattempo hanno perlopiù ripulito i loro bilanci dai crediti non performing, come valuteranno le richieste di mutuo da parte di quei clienti che hanno subito mesi di cassa integrazione? Come cambierà il merito creditizio di questi clienti? Analizzeranno la situazione economico/finanziario/produttiva delle aziende datrici di lavoro? Se la valutazione meritocratica rimarrà l’attuale una stretta del credito sarà inevitabile. Le imprese avranno bisogno di liquidità fresca senza se e senza ma.

 

Allo stato attuale, pertanto, ritengo sia inevitabile attendersi un rallentamento del mercato con un allungamento dei tempi di compravendita.

 

Diversi potenziali acquirenti non potranno ricorrere al mutuo, altri non lo faranno per timore e scarsa fiducia nel futuro ed inevitabilmente il mercato dovrà fare i conti con un’offerta eccessiva rispetto alla domanda. I valori, che già oggi in molti casi rasentano davvero il limite minimo, non credo potranno subire scossoni importanti, forse qualche oscillazione, ma nel medio periodo, non a breve.

Assisteremo ad una ripresa del mercato delle locazioni e ad una riconversione di quegli immobili oggi locati per finalità turistiche. 

 

In questa fase sarà ancora più importante affidarsi ad un #agenteimmobiliare per valutare scelte strategiche di posizionamento del proprio immobile, individuando il giusto valore sulla base di dati ed analisi comparative, valori reali ed oggettivi, senza ascoltare le cassandre. 


 

Fabrizio Segalerba è agente immobiliare nella sua Genova, titolare dell'omonima agenzia dal 1994. Dedica molto tempo alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) all'interno della quale ricopre il ruolo di Segretario Nazionale. Fabrizio è un perfezionista, ama l'arte e la storia, è autore in questo blog perché crede che la condivisione di esperienze e di informazioni possa migliorare il rapporto tra cliente e agente immobiliare.

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Commenti: 3
  • #1

    Stefania L.Rossini Erremedia (giovedì, 26 marzo 2020 09:53)

    Grazie
    Ottima analisi.
    Buon lavoro a tutti noi.

  • #2

    Giulio (giovedì, 26 marzo 2020 09:55)

    Ciao Fabrizio, sono un collega associato alla grande FIAIP del collegio di Varese.
    Ritengo interessante l'articolo in merito alle valutazioni ed agli ipotetici ed eventuali sviluppi per il settore immobiliare in conseguenza alla attuale situazione di emergenza sanitaria. Tuttavia vorrei evidenziare che alcuni aspetti non menzionati nell'articolo potrebbero dare indicazioni più coincise e realistiche rispetto a nuovi ed ipotetici scenari del mercato immobiliare. Innanzi tutto nel nostro paese "Italia" non tutti gli immobili oggetto di investimento sono o possono essere interessati da locazioni turistiche, inoltre il mercato immobiliare ingloba una seppur minore quota di immobili non residenziali soggetti a trend differenti e non considerati nell'analisi proposta.
    Con tutto ciò, condivido quanto descritto nell'articolo di NOMISMA e mi permetto di aggiungere un parere ulteriore:
    La situazione economica dell'ultimo trimestre 2019 evidenzia un trend negativo ma da nostre esperienze dirette nel settore emergono dati in controtendenza rispetto a quanto sopra accennato.
    Alla luce di quanto indicato mi permetto di esprimere che, dal mio punto di vista, sarà probabile uno scossone per il settore immobiliare con importanti evoluzioni rivolte soprattutto ai patrimoni d'investimento privati.
    Gradirei un tuo apprezzato riscontro.
    Un cordiale saluto
    Giulio Bardelli

  • #3

    Fabrizio Segalerba (venerdì, 27 marzo 2020 09:24)

    Ciao @Giuliobardelli!
    Grazie mille per il tuo commento che condivido.
    Ritengo che il mercato futuro sarà sempre più frazionato e diversificato, si formeranno diverse nicchie, all’interno di un medesimo quartiere o macro zona che viaggeranno a velocità differenti. Un pò succede anche oggi, e concordo con te quando scrivi che nel corso del IV trimestre 2019 si sono evidenziati dati in controtendenza. Certamente non tutti gli immobili possono essere interessati allo short rent, anzi, io credo che oggi ci sia in atto una “bolla” negli affitti B&B. Molti proprietari hanno convertito i loro immobili all’affitto breve non solo per le più ampie possibilità di guadagno, ma perché si evita la morosità e si ha certezza della liberazione dell’immobile ad una data certa.
    Molte città hanno assistito alla turistificazione dei loro centri con tutte le conseguenze che la cosa genera, non solo negative. Ed in questo credo che Bologna sia il punto di riferimento per affrontare il problema.
    Ritengo che avremo dei cambiamenti nel settore degli immobili ad uso commerciale. La forzata permanenza a casa potrà far decollare ancora di più l’ecommerce riducendo lo spazio del commercio alle zone maggiormente attrattive dei nostri centri cittadini. Questo porterà ad un cambiamento anche negli immobili per la logistica della quale l’ecommerce non può comunque fare a meno.
    Che cosa potrebbe cambiare nell’immediato: una voglia di casa dove poter stare bene. Maggiore attenzione agli spazi ed alla loro distribuzione, all’interno di città sempre più smart, intelligenti, riqualificate, vivibili, a misura d’uomo.
    Ritengo che la figura dell’agente immobiliare, se capace e preparato, sarà indispensabile per le future operazioni immobiliari. L’importanza della giusta valutazione e delle modalità di commercializzazione del bene. Ci potremmo trovare innanzi ad un mercato con un minor numero di potenziali acquirenti e, da qui, la necessità di una prequalifica per avere clienti determinati.
    A Varese come va? avete risentito, prima del 28 febbraio, di un effetto traino da parte di Milano?

    Un caro saluto

    Fabrizio



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